2024年，商业地产行业在宏观经济波动、有效需求不足背景下分化持续加剧，即便行业整体承压，商管服务赛道中卓越商企服务(6989.HK)仍然交出了一份表现不俗的财报。

这份财报不仅印证了其作为商企服务赛道领先玩家的护城河优势，更展现出逆周期修复的强"阿尔法"属性。

1、业绩韧性：营收利润企稳回升，经营能力穿越周期

财报数据来看，过去的2024年，卓越商企服务实现收入42.32亿元人民币，同比增长7.8%；实现毛利7.93亿元，同比增长6.3%；实现归母净利润3.12亿元，同比增长3.1%。

在行业整体利润率承压的背景下，公司营收的增长与利润企稳验证了其不俗的经营能力。

聚焦到业绩亮点来看。

其一，规模稳步扩张，毛利率保持稳定。

财报显示，公司合约面积约为8332万平方米，同比增长约8.6%，在管面积约7220万平方米，同比增长约12.7%。

对应到收入层面，来自物业管理服务的收入达到36.2亿元，同比增长12.4%。板块毛利率为17.8%，在市场竞争激烈的背景下，公司保持了毛利率的相对稳定，仅较去年同期下降0.6个百分点。

其二，第三方外拓增长，持续调结构稳增长。

过去一年，公司在管物业中来自第三方的在管物业面积占比达61.7%。期内，新拓第三方项目物业合同128个，总合同额18.8亿元，新拓年化合同金额超7亿元。

公司积极推动业务结构优化，致力于实现独立市场化发展。期内，第三方业主增值服务占比整体增值服务由46.0%提升到62.2%，而非业主增值服务则主动压降至37.8%，成功完成了结构化转型。

其中，第三方业主增值服务全年营业收入为3.55亿元，同比增长13.8%。企业服务与社区经营业务表现尤为突出，连续实现增长。多元增值服务新增超10类业务品类，展现了公司在业务创新和多元化发展方面的积极进展。

其三，多业态交付能力持续突破。

过去一年，公司在多业态交付能力方面取得了显著的突破，通过在公共与工业物业、商务物业以及住宅物业等领域的均衡发展和协同推进，实现了业务的多元化布局和收入的稳步增长，为公司的长期发展和价值创造提供了有力支撑。

财报显示，2024年，商务物业收入占基础物业服务收入的64.6%，源于第三方项目基础物业服务占基础物业服务收入的比重为61.4%。

在公共与工业物业方面，2024年公司积极拓展政府公建项目，在轨道交通领域进一步拓展业务范围。

在住宅物业方面，公司主要是为卓越集团旗下众多城市高端开发项目提供服务，期内住宅物业业务收入同比增长20.4%。

总的来看，尽管利润增速略低于营收，但考虑到行业整体净利润下滑的逆风环境，公司已展现出“营收稳增长—利润筑底回升”的修复路径。

随着行业步入新的发展周期，公司有望释放更多的“阿尔法”属性，利润弹性可期。

2、核心能力升级，多维度塑造价值壁垒

站在当下来看，卓越商企服务的核心能力正呈现出多点开花、多维度协同的良好态势，这不仅为企业自身发展筑牢根基，更在行业内树立起坚实的价值壁垒。

一方面，公司的复杂业态交付能力与客户生态协同正成为核心竞争力的重要组成部分。

在市场环境日益复杂、客户需求愈发多元的当下，卓越商企服务展现出了强大的复杂业态交付能力。这不仅体现在其能够高效、精准地完成各类复杂项目，更在于公司深度理解客户的需求，能提供定制化、一体化的解决方案。

尤其是第三方业务的稳健增长，标志着市场对卓越商企服务服务能力的高度认可。

而在复杂业态交付能力上取得的突破，也正让卓越商企服务能够在多元化的市场中游刃有余，满足不同客户在不同场景下的需求，为企业的持续发展提供了稳定的业务支撑。

与此同时，公司坚持战略客户深耕的策略，通过深化战略客户发展机制，不断提升客户满意度，实现有质量的扩张。

过去一年，公司新拓战略客户合同总额为9.89亿元，战略客户保有率达100%。这不仅是客户满意度的直观体现，更是卓越商企服务在客户关系维护与服务品质上的有力证明。

另一方面，公司持续建设核心能力，正在为企业的长远发展注入源源不断的动力。

2024年，卓越商企服务在专业能力、数字化建设、组织能力等多个关键领域均取得了显著突破。

从数字化转型来看，随着报价、合同、收入三大核心系统上线，业务流转更加顺畅，各环节衔接效率明显提升。人力系统的落地也进一步实现了考勤管理的精细化和人力成本的有效管控。

尽管数字化与组织人才建设的投入，虽然在短期内可能会增加一定的费用，但从长远来看，这将转化为规模效应下的边际成本递减。在物业管理行业从“劳动密集型”向“科技密集型”转型的关键时期，这种投入无疑是企业赢得未来竞争的核心胜负手，将助力卓越商企服务在行业内实现弯道超车，抢占发展先机。

3、结语

当下伴随市场环境的转暖，卓越商企服务已经步入业绩修复到估值重塑的临界点。

一方面，在行业供给侧出清阶段，其第三方外拓能力、多业态交付壁垒及增值服务转型驱动弱周期属性的强化，将驱动公司成为物管行业“分化”逻辑下的核心受益者。

另一方面，卓越商企服务通过数字化转型和核心能力的持续升级，构建了难以复制的竞争优势，不仅能够抵御外部环境的不确定性，同时从长期来看亦有望打开新的成长曲线，释放估值重估的新变量。