大放水来临！锁定稀缺龙头舱位，领跑未来十年财富赛道
2025-03-28 16:00:17 星期五 推荐
信贷方面，近期不仅人力资源社会保障部发布《关于进一步加大金融助企稳岗扩岗力度的通知》提升小微企业主、个体工商户授信额度至5000万，而国家金融监督管理总局也下发了《关于发展消费金融助力提振消费的通知》对个人消费贷款额度阶段性提高至50万元。伴随美联储降息周期，全球资本也正密集配置抗通胀资产，导致跨境ETF、REITS、香港互认基金等品种受追捧。所以真正适合大部分人守住财富动脉的方式反而是具备不限购、不限贷、低门槛、灵活性高、扎根城市心脏位置的资产。现在位于深圳市南山区安托山城心地段，自带2790户豪宅客群，集配套、消费能力和人流于一体的高端映巷系商业——深铁懿府建筑面积约41-124平鎏金社区商铺以及建筑面积约237-245平独立商业即将推售，为2025年新一轮“资产荒”开启一次舱位补给的机遇。
过去二十年，深圳出现了四次轮动机会，每一次都伴随着各个板块中心的爆发。无论是城市层面还是区域层面，都崛起了一个又一个超级TOD封面。事实上，纵观全球，任何TOD地段的商业资产，都可以说是自带“金光”，几乎每一轮资产的大洗牌，都有更强的防御性，更是三番四次打开人们想象力的天花板。根据中原地产官网3月25日数据显示，位于香港大角咀铁树街约657呎的商铺，挂牌售价1580万港元，位于中环嘉咸街约5000呎的商铺，挂牌售价1亿港元。
根据2022年《社区商业白皮书》显示，美国邻里商铺是经济周期危机阶段中总回报率比自助式仓储、公寓、权益类REITS平均、办公与物流、购物中心、酒店等更有韧性，是受经济周期影响更小的防御型优质资产。所以若是城市的心脏中心，即使是商街的普通物业资产，保值抗风险也更有韧性。而深铁映巷商街的物业，恰恰是最典型的地铁站点+邻里圈层的模式，不仅带动了周边极大的发展潜能，更是支撑起商业流量的砝码。根据《中国城轨TOD指数报告（2024）》显示，经济发达城市的站点周边商办占比较高，北京、上海、深圳TOD区域1.5公里内住宅均价超60000元/平方米，而在46个城市轨道交通TOD城市中，深圳的城市TOD引领磁力指数排名首位。这意味着，越靠近城市TOD中心或者轨道站点，交通效率、发展潜力指数就越高。所以可以看到，这些区域的商业项目在市场上的追捧度也比较高。最明显的，经历了多次迭代升级，深铁的TOD开发也从最初的轨道上盖，到站城高度融合，再到区域产业协同发展，已经成为深圳“轨道+”高速赋能的代表。如今深铁映巷系列的资产也迎来了爆发阶段，成为全市场狙击的焦点。今年以来，位于南山前海蛇口自贸片区的山海漫街分别两次整售成功，目前该项目已全部售罄。再往前看，2024年位于龙华北站CBD的汇德大厦T4商业整售成功，成交金额约人民币1.3亿元。除此以外，南山大学城商圈的深铁阅山境花园街铺也备受市场青睐。这就充分表明，核心位置的优质资产往往消化非常迅速。究其根本，深铁映巷系列商业资产优势显著，不仅地处城央，汇聚丰富的城市资源，更背靠高端社区与轨道综合体。其中，深铁懿府映巷作为现有深铁映巷系中最高端物业，不仅坐拥华侨城与安托山两大高能板块，更是安托山代表性的立体标杆。该项目采用新中式设计，玻璃幕墙搭配米白色石材融合自然与都市潮流。商街上的商铺与独立商业和休闲广场一体，华灯亮起，可远眺安托山公园群像与都市摩登天际线，近观深铁睿印里霓虹之境。
TOD模式下的物业，背后代表的是区域巨大的能量升腾。比如香港九龙站开发的高档物业项目“Union Square”将昔日黯淡的西九龙变成了香港的金融中心，在地铁带动人流急速上升的优势下，“Union Square”附近也成为香港最有名豪宅区，九龙站也因此成为区域交通枢纽。深铁懿府映巷商街背靠华侨城、安托山与香蜜湖豪宅群，汇聚数十个如深铁懿府、波托菲诺天鹅堡等均价超10万+/平的豪宅社区。仅深铁懿府就有2790户高净值业主，与之相邻的深云村也聚居了3735户高端人才，堪称精英汇聚地。庞大的高然而，这片高净值家庭聚居地，消费需求却未得到充分满足。一方面，香蜜湖与华侨城开发成熟，无净地可开发，而安托山虽有发展但用地也所剩无几，除深铁懿府外难有新增商业版图，且地价高昂，十分考验开发商实力。另一方面，周边社区住户众多，目前却主要依赖福到来等中低端商业，营业商铺少，难以匹配高知人群消费力。在此背景下，作为安托山为数不多在售的商铺，深铁懿府映巷系商街很好地填补了区域市场空白，提升商业水平。不仅背靠7000户精英家庭，自带商业增长动力，周边多学府环绕，拥有1所九年一贯制学校（36个班约1680个学位）、2所12班幼儿园，紧邻中科院，为文教商业的挖掘提供了稳定的人文教育消费支撑。据胡润《2024中国高净值人群家族教育报告》显示，高净值人群子女教育投入平均约460万元，对自我教育投入年平均支出也达到数十万，如参加培训班、聘请高管教练等。而深铁懿府的映巷商街恰恰处于社区主入口C位，不仅串联起整个深铁懿府社区集中商业以及学校，形成了商业封面，还牢牢把握住了社区主入口的天然流量。而这种位居社区广场入口C位的商铺，穿越周期的韧性高。一方面，居民需求稳定，受经济波动影响小，入口C位及休闲广场C位的商铺自带天然曝光，容易形成品牌记忆，契合高频消费业态。如疫情期间，一线城市高端社区入口零售商业门店销售额逆势增长。如安托山、华侨城、香蜜湖等豪宅区商圈，租金水平通常以万元起步。根据安居客官网3月25日数据显示，安托山六路120平外摆铺月租金4.9万/月，香蜜湖翠海花园150平地铁口社区商铺租金3万/月，华侨城创意园商业街155平铺面租金也要5.2万/月。而在高流量支撑的入口商铺或者临街商铺租金往往远超社区内部。所以在实际投资经验中，投资机构和富豪多元资产配置有个 “成功公式”：超千家高净值家庭聚集社区+社区多出入口C位+周边商超支撑薄弱。而除了租金的溢价空间，事实上这类商铺还具备非常明显的资产价值点。以深铁懿府映巷系商业为例，撬动高品质商业街首排财富机会之余，其70年产权也比普通商铺多30年，即便不考虑租金涨幅，未来也多30年收租时间。
事实上，在国家战略布局层面，每个城市都朝着TOD模式发展，每个与城市共生的项目都成为城市提升居民生活质感的重要一环。商务部自2021年推动 “一刻钟便民生活圈” 建设。根据商务部发布的《2023年度城市一刻钟便民生活圈发展报告》显示，截至2023年12月，平均每个生活圈有1.15座社区商业中心。可惜随着深圳核心区域的成熟，真正释放给市场的机会并不多。深铁懿府这次推出的臻稀资产包19席，除了15席稀缺临街商铺，4席是独立商业封面。深铁懿府临街首排商铺，层高最大约5.4米，但最大开间却有8.4米。这样的精品空间，展示性、空间利用、经营灵活性等方面都具有诸多优势。临街首排C位具有极高的曝光度和可视性，一线临街与社区直达不仅精准捕捉外部街面客流和内部社区刚性消费需求，更弥补了传统商铺“单边依赖”的短板。再搭配盖板广场，坐拥天然“人气磁场”，极大程度地绑定了商铺前场的天然聚客力和消费黏性。约8.4米宽阔的开间可充分进行橱窗展示、广告布置，能够更好地展示商品或服务特色，层高最大约5.4米的高度，为空间布局及使用效率提供了更多可能性。而开阔的落地玻璃门面，也增加了内部的透视性，保证了商铺的采光以及通透性。无论是作为颜值至上的咖啡馆、猫咖还是空间设计氛围极致的陶艺摄影馆，都是潮流的新坐标，打造出休闲文化+精品生活配套互动场所，完美适配城市中心高净值人群的消费需求和生活节奏。并且建筑面积约41—124平的鎏金空间，各个面积段可灵活组合，无论是空间打造还是业态选择，都能实现商铺的实用率最大化，衍生出更多的可能性。（2）4席府系自用叠界+资产保障双驱，激活全天候复合场景但深铁懿府映巷商街的亮点，不仅在于鎏金商铺，更在于封藏版独立商业界面。因为深铁懿府4席独立商业封面很好地平衡了都会与自然诗意共生的边界，是不可多得的进阶府系意境封面。每一席独立商业都拥有一整面约10.8米挑高的玻璃幕墙，不仅能将安托山的天际线引入室内，更能将府系园林的绿篱高树收纳在眼底。而4席独立商业也将映巷系列的休闲商街串在一起，形成了一条天光霓影交汇的时尚带，为整个安托山夜色增添一抹靓丽的视觉色谱。另外，其二层设计精妙，既填补了商脉休息场所空白，又能把握社区脉动。与纯商铺物业不同，独立商业约10.8米挑高+约11.5米的进深+约7.9—8.2米的开间，空间更阔绰通透。这不仅突破传统商街的局限和单一功能，更融合商业经营与休闲休憩，实现都市人工作与休闲休憩的自由切换。相比约5.4米高的商铺，其约10.8米挑高视野更为开阔，“前店掘金，后园养心”实用性更强，一整面玻璃幕墙，兼具生活与时尚感。站在室内前望是商业繁华深处，转身则见府系园林绿野，这种双界切割视觉效果在深圳极为罕见。就更不用说要做到“一铺掌舵商业动脉，一叠界可私藏园林资产”了。无论是映巷纯商铺还是独立灵活商业叠界，都是安托山豪宅区内不可多得的生活与资产沉淀藏品，也是投资的优质选择。但这类与高净值群体相邻、灵活度和可塑性强的资产本就稀缺，前期深铁懿府几百席的资产包都遭到了热购，而这次推出19席（预售许可证号为深房许字(2025)南山001号、深房许字(2025)南山002号），数量更少，更有可能引发资金激烈角逐，或许又要拼手速了。（免责声明：以上数据及观点仅供参考，不代表开发商承诺。）作者 | 林波荔